준공 정산, 무엇부터 맞춰야 하나
준공이 다가오면 갑자기 할 일이 몰립니다. 그런데 준공 서류는 새로 만드는 게 아니라 그동안 쌓아 온 것을 맞춰 보는 일에 가깝습니다. 어디부터 맞추느냐에 따라 며칠이 갈립니다.
맨 먼저 계약금액
준공 정산의 출발점은 최종 계약금액입니다. 설계변경이 여러 번 있었다면 변경 계약서가 전부 체결되어 있는지부터 봅니다. 변경 협의는 끝났는데 계약서를 안 쓴 채로 준공에 들어가는 경우가 생각보다 많습니다.
- 당초 계약금액 + 변경 증감 = 최종 계약금액
- 기성 최종 차수 누계 = 최종 계약금액
- 변경 계약서가 없는 증감은 준공 전에 반드시 정리해야 합니다
이 세 줄이 맞지 않으면 아래 작업이 전부 헛돕니다. 여기서 시간을 쓰는 게 맞습니다.
법정경비 정산
도급금액에 들어 있지만 따로 정산하는 항목들이 있습니다. 각각 근거와 증빙이 다르니 하나씩 봅니다.
- 산업안전보건관리비 — 사용내역서와 증빙. 미사용액은 반납이 원칙입니다.
- 퇴직공제부금 — 가입·납부 내역. 공제회 증명서를 뗍니다.
- 고용·산재보험료 — 정산 신고 후 정산 결과에 따라 증감합니다.
- 국민연금·건강보험 — 발주처 기준에 따라 정산 대상입니다.
- 환경보전비, 하도급대금 지급보증 수수료 등도 정산 항목인 경우가 많습니다.
이 항목들은 쓴 만큼만 인정되는 구조라 증빙이 없으면 그대로 반납입니다. 공사 중에 모아 두지 않았다면 이 단계에서 손해가 확정됩니다.
준공 서류 묶음
발주처 서식에 따르지만 대체로 다음이 들어갑니다.
- 준공계와 준공검사원
- 준공 내역서 — 최종 계약금액과 일치
- 준공 도면(준공도) — 시공한 대로 수정된 도면
- 사진첩 — 시공 전·중·후
- 시험성적서·품질시험 성과
- 법정경비 정산서와 증빙
- 하도급대금·기계대여대금·노무비 지급 확인
- 하자보수보증서
- 폐기물 처리 확인서
준공도면에서 자주 걸립니다
준공도는 「설계도에 빨간 줄 몇 개 긋는 것」이 아닙니다. 실제 시공한 위치와 규격이 들어가야 합니다. 특히 지하 매설물은 나중에 굴착할 때 이 도면을 보고 찾습니다.
- 변경된 선형·심도·관경이 반영되어 있는지
- 준공 측량 성과와 도면의 수치가 같은지
- 설계변경 조서의 수량과 준공도의 물량이 맞는지
하자보수보증은 기한이 있습니다
준공 검사를 받고 나서 정해진 기간 안에 하자보수보증금을 내야 합니다. 준공 처리에 정신이 팔려 놓치는 일이 잦은데, 늦으면 준공 대가 지급이 밀립니다.
- 공종별로 하자담보책임기간이 달라 보증서가 여러 장이 될 수 있습니다.
- 보증금액은 계약서에 정한 비율로 계산합니다.
- 현금으로 냈다면 기간이 끝난 뒤 반환을 청구해야 돌아옵니다.
준공 대가를 받기 전에
준공 대가가 나가면 그 계약은 사실상 닫힙니다. 그 전에 정리되지 않은 것이 있으면 나중에 훨씬 어려워집니다.
- 설계변경 미정산분이 남아 있지 않은지
- 물가변동 조정 요건이 찼는데 청구를 안 한 게 없는지
- 공기 연장에 따른 간접비 청구 건이 남아 있지 않은지
- 하도급 정산이 끝났는지
준공검사에서 지적받는 것들
검사는 도면대로 시공되었는지를 보는 자리입니다. 지적이 나오면 보완하고 재검사를 받아야 하니 일정이 밀립니다. 자주 나오는 항목은 정해져 있습니다.
- 마무리 부분. 되메우기 다짐, 포장 이음부, 배수로 구배처럼 눈에 잘 띄는 곳입니다.
- 표지·안전시설. 도면에 있는데 설치가 빠진 경우가 의외로 많습니다.
- 정리 상태. 잔토와 폐기물이 남아 있으면 그것부터 지적됩니다.
- 시험 성과 누락. 다짐도나 강도 시험이 정해진 빈도만큼 있는지 봅니다.
검사 전에 도면을 들고 현장을 한 바퀴 도는 것이 가장 확실합니다. 도면에는 있는데 현장에 없는 것을 찾는 작업입니다.
서류를 한 파일로
요즘은 전자로 내는 발주처가 많습니다. 그런데 준공 서류는 원래 양이 많아서 파일이 수십 개로 흩어지기 쉽습니다.
- 묶음별로 한 파일씩 만들어 두면 검토하는 쪽이 헤매지 않습니다.
- 사진첩은 특히 용량이 커지니 A4 한 가지 크기로 통일해 두면 인쇄할 때 문제가 없습니다.
- 파일 이름에 공사명과 서류명을 넣어 두세요. 「스캔_001.pdf」는 아무도 열어 보지 않습니다.